Kiinteistöhuolto – Mitä se sisältää ja miten valitsette oikean?

Kirjoittaja: Tekijätori – Lisätiedot ↓

Kiinteistöhuolto pitää taloyhtiön rakennukset, laitteet ja pihat toimintakunnossa. Hyvä huolto pidentää rakenteiden ja laitteiden käyttöikää ja ehkäisee kalliita vahinkoja.

Asukkaalle kiinteistöhuolto näkyy esimerkiksi lumitöinä, porraskäytävien siisteytenä ja nopeana apuna vikatilanteissa. Suurin osa työstä tehdään kuitenkin asukkailta piilossa lämmönjakohuoneessa, ullakolla ja kellarissa.

Tämä artikkeli on kirjoitettu erityisesti taloyhtiön hallitukselle. Lopussa kerron myös, miten omakotitalon omistaja voi hyödyntää kiinteistöhuollon palveluja.

Tässä artikkelissa kerron:

• mitä kiinteistöhuolto tekee
• mitä eroa on kiinteistöhuollolla ja isännöinnillä
• mitä kiinteistöhuoltosopimukseen kannattaa kirjata
• miten päivystys ja vikailmoitukset toimivat
• mitä lumitöistä säädetään
• miten huoltoyhtiö kilpailutetaan ja
• miten omakotitalon omistaja voi käyttää kiinteistöhuoltoa.

Mitä kiinteistöhuolto tekee?

Kiinteistöhuolto vastaa rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien päivittäisestä toiminnasta. Tehtävät kirjataan yleensä sopimuksen liitteenä olevaan tehtäväluetteloon.

Tyypillisiä kiinteistöhuollon tehtäviä ovat:

• lämmitys-, vesi- ja ilmanvaihtojärjestelmien tarkkailu ja säätö
• ilmanvaihtokoneiden suodattimien vaihto ja huolto
• lämpö- ja vedenkulutuksen seuranta
• vikailmoitusten vastaanotto ja pienet korjaukset
• kiinteistökierrokset ja havaintojen kirjaaminen
• piha-alueiden hoito, lumityöt ja liukkauden torjunta
• lamppujen ja pienten kalusteiden vaihto yleisissä tiloissa
• avainten hallinta ja oven avaukset

Kiinteistöhuolto ei yleensä tee suuria korjauksia itse. Huoltoyhtiö havaitsee viat ja ilmoittaa niistä isännöitsijälle, joka tilaa tarvittaessa erikoisalan tekijän.

Video näkyy, kun hyväksyt markkinointievästeet.

Muuta evästeasetuksia

Kiinteistöhuolto kirjaa havaintonsa ja tekemänsä työt. Kirjaukset ovat tärkeää tietoa taloyhtiön kunnossapidon suunnittelussa. Ne auttavat myös huomaamaan toistuvat viat ajoissa.

Hyvin hoidettu kiinteistö kuluttaa vähemmän energiaa. Lämmityksen ja ilmanvaihdon säätö vaikuttaa suoraan yhtiön kustannuksiin ja asukkaiden viihtyvyyteen.

Kiinteistöhuolto huolehtii myös vuodenaikojen vaihteen töistä. Syksyllä tarkistetaan esimerkiksi sadevesikourut, ulkovesipisteet ja lämmityksen säätö, ja keväällä pihat ja kaivot puhdistetaan talven jäljiltä. Kesällä vuorossa ovat nurmikon leikkuu, istutusten hoito ja leikkivälineiden kunnon tarkkailu.

Kiinteistöhuolto on usein ensimmäinen, joka huomaa vuodon tai vaurion. Nopea havainto ja ilmoitus isännöitsijälle säästävät yhtiön rahaa.

Huoltoyhtiö voi hoitaa myös pelastussuunnitelman mukaisia käytännön tehtäviä. Uloskäytävien esteettömyys ja yleisten tilojen järjestys ovat osa tavallista kiinteistökierrosta (pelastuslaki 379/2011, 10 §).

Kirjatkaa kiinteistöhuollon tehtävät tarkasti tehtäväluetteloon, niin vastuunjako on selvä kaikille.

Kiinteistöhuolto ja isännöinti – mikä ero?

Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön hallintoa, taloutta ja korjaushankkeiden valmistelua. Kiinteistöhuolto hoitaa rakennuksen ja laitteiden käytännön huollon.

Taloyhtiön kunnossapitovastuu on laissa määritelty. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennukset, rakennelmat ja kiinteistö (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2 §). Kiinteistöhuolto on keskeinen osa tämän vastuun käytännön hoitoa.

Hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta viiden vuoden ajalle (6 luku 3 §). Kiinteistöhuollon kirjaukset ja havainnot ovat tärkeää pohjatietoa tähän selvitykseen.

Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje eli huoltokirja kertoo, miten rakennusta ja sen laitteita huolletaan. Huoltokirjan ajantasaisuudesta kannattaa sopia kiinteistöhuollon kanssa. Uudisrakennuksessa ohje toimitetaan omistajalle viimeistään loppukatselmuksessa, jos se on laadittava (rakentamislaki 751/2023, 122 §).

Mitä kiinteistöhuoltosopimukseen kirjataan?

Kiinteistöhuoltosopimus määrittelee, mitä huoltoyhtiö tekee ja millä hinnalla. Epäselvä sopimus johtaa helposti riitoihin siitä, mikä kuuluu kuukausihintaan ja mikä on lisätyötä.

Sopimukseen kannattaa kirjata ainakin:

• tehtäväluettelo ja tehtävien tiheys
• kiinteistökierrosten määrä ja raportointi
• päivystyksen sisältö ja vasteajat
• lisätöiden hinnoittelu
• lumitöiden laajuus ja aloituskynnys
• yhteyshenkilöt ja tiedonkulku
• sopimuksen kesto ja irtisanomisehdot

Tehtäväluettelon pohjana voi käyttää alan vakiintuneita malleja. Kiinteistöliitto tarjoaa taloyhtiöille ohjeita ja malleja kiinteistönpitoon (Kiinteistöliitto).

Sopikaa myös, miten huoltoyhtiö raportoi tekemistään töistä. Säännöllinen raportti kertoo hallitukselle, mitä kuukausimaksulla on saatu. Raportista näkee myös, mitkä laitteet vikaantuvat toistuvasti ja kannattaa uusia. Sopikaa raportin muoto ja toimitusväli etukäteen, esimerkiksi kuukausittain sähköpostilla.

Käykää sopimus läpi huoltoyhtiön kanssa ennen allekirjoitusta. Yhteinen läpikäynti paljastaa väärinkäsitykset ajoissa.

Kirjatkaa sopimukseen, kuka hankkii varaosat ja tarvikkeet. Lisätöiden tilaamiselle kannattaa sopia selvä menettely, esimerkiksi niin, että tietyn rajan ylittävät työt hyväksyttää aina isännöitsijä.

Määritelkää sopimuksessa myös laatu. Hyvin kirjattu sopimus kertoo, mitä tarkoittaa siisti porraskäytävä tai aurattu piha. Esimerkiksi lumitöiden aloituskynnys senttimetreinä ja valmistumisaika aamulla ovat helppoja mitata.

Sopimuksen kestoa miettiessä kannattaa punnita jatkuvuutta ja joustavuutta. Tuttu huoltomies tuntee talon erityispiirteet, mutta toistaiseksi voimassa oleva sopimus kohtuullisella irtisanomisajalla antaa mahdollisuuden vaihtaa toimittajaa, jos laatu ei vastaa sovittua.

Sopikaa kirjallisesti päivystyksen vasteajoista ja lisätöiden hinnoittelusta ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Päivystys ja vikailmoitukset

Kiinteistöhuollon päivystys vastaa kiireellisiin vikoihin myös iltaisin ja viikonloppuisin. Kiireellisiä vikoja ovat esimerkiksi vesivuodot, lämmityksen katkeaminen ja ulko-oven lukon rikkoutuminen.

Asukkaiden on tiedettävä, mihin he ilmoittavat viasta. Pitäkää päivystysnumero ja vikailmoituskanava näkyvillä porraskäytävän ilmoitustaululla.

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä huoneistossa havaitsemastaan viasta, joka kuuluu yhtiön vastuulle (4 luku 8 §). Nopea ilmoitus rajoittaa vahingon laajuutta, esimerkiksi vesivuodossa.

Sopikaa, miten kiireettömät vikailmoitukset käsitellään. Asukas haluaa tietää, milloin vikaan tartutaan, joten kuittaus ilmoituksen vastaanotosta kannattaa sopia osaksi palvelua.

Sopikaa myös, kuka maksaa turhat päivystyskäynnit. Jos asukas kutsuu päivystyksen omalla vastuullaan olevan vian vuoksi, käynnin laskutuksesta on hyvä kertoa asukkaille etukäteen.

Lumityöt ja liukkauden torjunta

Talvella lumityöt ovat kiinteistöhuollon näkyvin tehtävä. Tontinomistajan on pidettävä tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla lumi ja jää sekä torjumalla liukkautta (laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta 669/1978, 4 §).

Tontinomistaja vastaa myös tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta. Kunnan päätökset voivat tarkentaa velvollisuuksia, joten tarkistakaa oman kunnan käytäntö.

Lumen pudotus katolta kuuluu myös talvikunnossapitoon. Katolta putoava lumi ja jää voivat aiheuttaa vaaratilanteita, joten kattojen tarkkailusta ja lumenpudotuksesta kannattaa sopia selvästi. Sopikaa myös, kuka päättää lumenpudotuksen tarpeesta ja miten alue eristetään työn ajaksi. Lumiesteistä kerron artikkelissa Lumiesteiden asennus.

Näin kilpailutatte kiinteistöhuollon

Kilpailuttaminen kannattaa aloittaa tehtäväluettelon laatimisesta. Kun kaikki tarjoajat hinnoittelevat saman sisällön, tarjoukset ovat vertailukelpoisia.

Vertailkaa tarjouksissa hintaa, vasteaikoja, henkilöstön pysyvyyttä ja raportointia. Kysykää referenssejä samankokoisista taloyhtiöistä ja soittakaa niille. Kysykää referensseiltä erityisesti, miten päivystys ja talven lumityöt ovat toimineet.

Pyytäkää tarjoajia kertomaan, kuka taloanne käytännössä huoltaa. Nimetty huoltomies ja hänen sijaisensa helpottavat yhteydenpitoa ja tuovat jatkuvuutta.

Tarkistakaa yrityksen tiedot YTJ:n yrityshausta. Ennakkoperintärekisteri, verotiedot ja vastuuvakuutus kannattaa varmistaa ennen sopimusta. Etsi kiinteistönhoitaja Tekijätorista.

Pieni taloyhtiö voi myös hoitaa osan töistä talkoilla tai yksittäisinä tilauksina. Silloin vastuunjako on sovittava erityisen huolellisesti, ettei mikään tehtävä jää hoitamatta.

Arvioikaa huoltoyhtiön toimintaa säännöllisesti, esimerkiksi kerran vuodessa. Asukaskysely ja huoltoraporttien läpikäynti kertovat, toimiiko palvelu sovitusti. Puutteista kannattaa huomauttaa kirjallisesti heti, kun ne havaitaan.

Kiinteistöhuolto omakotitalossa

Omakotitalon omistaja vastaa itse talonsa huollosta. Kiinteistöhuollon palveluja voi kuitenkin tilata myös omakotitaloon, esimerkiksi lumitöihin, pihanhoitoon tai lämmitysjärjestelmän tarkastuksiin.

Säännöllinen huolto sopii erityisesti silloin, kun omistaja on paljon poissa tai ei itse jaksa hoitaa talon töitä. Kausisopimus lumitöistä tai pihanhoidosta helpottaa arkea, kun työt hoituvat sovitusti ilman erillisiä tilauksia.

Omakotitalon piha-alueen auraustyö, muu piha-alueen puhtaanapito ja lumen pudotus katolta oikeuttavat kotitalousvähennykseen (Vero 81186, luku 1.1). Myös nurmikon ja pensasaidan leikkaus kuuluvat vähennyksen piiriin.

Taloyhtiön kiinteistöhuollosta osakas ei saa kotitalousvähennystä. Työ kuuluu taloyhtiön vastuulle, ja se maksetaan yhtiövastikkeella. Lue lisää artikkelista Kotitalousvähennys.

Lue myös:

• Taloyhtiön kattoremontti – Näin hanke etenee päätöksestä vastaanottoon

Yhteenveto: kiinteistöhuolto

Kiinteistöhuolto pitää taloyhtiön rakennukset, laitteet ja pihat toimintakunnossa. Selkeä tehtäväluettelo ja sopimus ovat hyvän huollon perusta.

Sopikaa kirjallisesti päivystyksestä, vasteajoista, lumitöistä ja lisätöiden hinnoittelusta. Huoltoyhtiön kirjaukset auttavat kunnossapidon suunnittelussa.

Omakotitalon omistaja voi tilata huoltopalveluja tarpeen mukaan ja saada piha- ja lumitöistä kotitalousvähennyksen.

Usein kysytyt kysymykset kiinteistöhuollosta

Lähteet:

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Rakentamislaki 751/2023
• Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta 669/1978
• Pelastuslaki 379/2011
• Verohallinto: Kotitalousvähennys tavanomaisesta kotitalous-, hoiva- ja hoitotyöstä (Vero 81186)
• Kiinteistöliitto
• YTJ: Yritys- ja yhteisötietojärjestelmän yrityshaku

Lisää ensisijaiseksi lähteeksi Googlessa (avautuu uuteen välilehteen)

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• TaloyhtiöTaloyhtiön kattoremontti – Näin hanke etenee päätöksestä vastaanottoon
• JulkisivuJulkisivuremontin kesto – Kuinka kauan remontti kestää ja mikä sitä pidentää?
• LVI, vesi ja viemäriPutkimies – Milloin tarvitset ja miten valitset oikean?
• Kosteus ja homeAsbestikartoitus – Milloin se tarvitaan ja miten se tehdään?
• KylpyhuoneKylpyhuoneremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• SisäpinnatMaalaus – Näin saat kestävän lopputuloksen