Taloyhtiön kattoremontti – Näin hanke etenee päätöksestä vastaanottoon

Kirjoittaja: Tekijätori – Lisätiedot ↓

Taloyhtiön kattoremontti on yksi yhtiön suurimmista korjaushankkeista, ja se koskee jokaista osakasta.

Hyvin valmisteltu kattoremontti etenee aikataulussa, ja osakkaat tietävät, mitä on tulossa.

Tässä artikkelissa kerron, miten taloyhtiön kattoremontti etenee vaihe vaiheelta. Käyn läpi:

• milloin kattoremontti on ajankohtainen,
• kuntoarvion ja hankesuunnittelun,
• päätöksenteon yhtiössä,
• urakoitsijan kilpailutuksen ja valvonnan,
• luvat,
• asukkaiden tiedottamisen
• ja kustannusten jakautumisen.

Milloin taloyhtiön kattoremontti on ajankohtainen?

Kattoremontti on ajankohtainen, kun katon kunto alkaa uhata rakenteita tai asumista.

Tavallisimmat merkit ovat nämä:

• katosta on tullut vuotoja ylimpiin huoneistoihin tai ullakolle,
• katemateriaali on ruostunut, haurastunut tai sammaloitunut,
• pellitykset, läpiviennit ja kattokaivot vuotavat,
• kattoturvatuotteet ovat puutteellisia
• ja katolle tehdään toistuvia paikkauksia.

Katon tila kannattaa seurata vuosittaisilla tarkastuksilla, jolloin remontti ei tule yllätyksenä.

Katon ikä on tärkeä tieto, mutta pelkkä ikä ei ratkaise korjaustarvetta. Hyvin huollettu katto voi kestää pidempään kuin huonosti hoidettu, joten huoltohistoria kannattaa käydä läpi isännöitsijän kanssa ennen kuntoarviota.

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneiston viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle (asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku 8 §). Ylimpien kerrosten asukkaiden ilmoitukset ovat usein ensimmäinen ja tärkein merkki vuodosta.

Remonttia ei kannata lykätä liian pitkään, koska vuodot vaurioittavat nopeasti yläpohjan rakenteita ja eristeitä.

Pitkän tähtäimen suunnitelma auttaa ajoittamaan kattoremontin niin, ettei se osu samaan aikaan muiden suurten remonttien kanssa. Näin osakkaiden kustannukset jakautuvat tasaisemmin.

Hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 3 §).

Kattoremontti kuuluu tähän selvitykseen, jos se vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai vastikkeisiin.

Kirjaa katon kunto ja korjaustarve kunnossapitotarveselvitykseen hyvissä ajoin ennen remonttia.

Ajoissa tehty selvitys antaa osakkaille aikaa varautua remontin kustannuksiin.

Kuntoarvio ja hankesuunnittelu

Kattoremontti alkaa kuntoarviosta, joka kertoo korjauksen laajuuden.

Kuntoarviossa tarkastetaan katemateriaali, aluskate, ruoteet, pellitykset, läpiviennit ja ullakon tuuletus.

Kuntoarvion tekee katon kuntotutkimukseen perehtynyt asiantuntija, esimerkiksi rakennusinsinööri. Hyvä arvio erottelee kiireelliset korjaukset ja ne, jotka voi tehdä myöhemmin. Näin hallitus voi ajoittaa työt järkevästi ja perustella aikataulun osakkaille.

Pyydä kuntoarviosta kirjallinen raportti, jossa on kuvat ja korjausehdotukset kiireellisyysjärjestyksessä.

Arviossa kannattaa tutkia myös yläpohja, koska vuodot näkyvät usein ensin eristeissä.

Jos katolla on aurinkopaneeleita, antenneja tai ilmanvaihtolaitteita, niiden irrotus ja uudelleenasennus pitää suunnitella.

Kuntoarvion perusteella valitaan, korjataanko, pinnoitetaanko vai uusitaanko katto.

Hankesuunnittelussa päätetään:

• katemateriaali ja mahdollinen värin muutos,
• kattoturvatuotteiden uusiminen,
• yläpohjan lisäeristys tai tuuletuksen parantaminen,
• aurinkopaneelien tai muiden laitteiden asennusvalmius
• ja hankkeen alustava aikataulu.

Vanhassa talossa myös asbestikartoitus kuuluu suunnitteluun, jos purettavissa rakenteissa voi olla asbestia (valtioneuvoston asetus 798/2015, 7 §).

Hankesuunnitelman pohjalta laaditaan korjaussuunnitelmat ja urakan tarjouspyyntö.

Esitelkää hankesuunnitelma osakkaille ennen päätöstä, jotta kysymyksiin ehditään vastata rauhassa.

Hankesuunnittelussa kannattaa verrata vähintään kahta vaihtoehtoa, esimerkiksi pinnoitusta ja uusimista. Vertailussa huomioidaan käyttöikä, huoltotarve ja kokonaiskustannukset.

Isossa kohteessa kannattaa käyttää rakennuttajakonsulttia tai valvojaa heti suunnitteluvaiheesta.

Ottakaa valvoja mukaan jo suunnitteluun, niin urakkatarjoukset pyydetään oikeilla tiedoilla.

Yläpohjan lisäeristys kannattaa harkita samalla, koska ullakko on remontin aikana muutenkin auki.

Päätöksenteko taloyhtiössä

Hallitus valmistelee kattoremontin, ja laajoista hankkeista päättää yleensä yhtiökokous.

Hallitus päättää tavanomaisesta kunnossapidosta itse. Epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 2 §), samoin toimiin, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttöön tai yhtiövastikkeeseen.

Laajasta kattoremontista päätetään yhtiökokouksessa, jossa osakkaat saavat tietoa ja voivat vaikuttaa (asunto-osakeyhtiölain 6 luku). Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus kehottaa tiedottamaan osakkaille hankkeen valmistelusta jo ennen kokousta.

Päätöksen pohjaksi tarvitaan kuntoarvio, hankesuunnitelma, kustannusarvio ja rahoitussuunnitelma.

Yhtiökokouksen päätös kirjataan pöytäkirjaan, ja sen perusteella hallitus voi käynnistää urakan.

Hyvä valmistelu vähentää erimielisyyksiä, koska osakkaat ymmärtävät, miksi remontti tehdään ja mitä se maksaa.

Tarvitaanko taloyhtiön kattoremonttiin lupa?

Katon uusiminen samanlaisena ja samanvärisenä on tyypillisesti kunnossapitoa, joka ei vaadi rakentamislupaa. Kunnan rakennusjärjestys voi kuitenkin edellyttää ilmoitusta tai lupaa, joten tarkista asia aina oman kuntasi rakennusvalvonnasta (rakentamislaki 751/2023, 42 §).

Lupa tarvitaan esimerkiksi, jos katon muoto tai väri muuttuu merkittävästi tai rakennus on suojeltu.

Lupa tarvitaan myös, jos korjaus vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen, esimerkiksi laajan yläpohjan eristyksen takia.

Urakoitsijan kilpailutus ja valvonta

Kattoremontin urakka kannattaa kilpailuttaa, ja tarjouspyynnön pohjana on hankesuunnitelma.

Pyydä tarjoukset useammalta urakoitsijalta, ja vertaa niitä samoilla tiedoilla: työn sisältö, aikataulu, takuu, työturvallisuus ja jätteiden käsittely.

Tarkista urakoitsijasta ainakin nämä:

• Y-tunnus, ennakkoperintärekisteri sekä verojen ja työeläkevakuutusten hoitaminen,
• vastuuvakuutus,
• referenssit vastaavista taloyhtiökohteista
• ja kuka toimii vastaavana työnjohtajana.

Halvin tarjous ei aina ole edullisin, jos sen sisältö on muita suppeampi. Kirjatkaa jokaisen tarjouksen sisältö samaan vertailutaulukkoon.

Pyytäkää urakoitsijalta myös työturvallisuussuunnitelma ja suunnitelma vuotojen estämisestä remontin aikana.

Tarjouspyynnössä kannattaa pyytää erittely työstä, materiaaleista ja kattoturvatuotteista. Käykää tarjoukset läpi valvojan kanssa, koska hän tunnistaa puutteet ja riskit. Tarkistakaa myös urakoitsijan taloustilanne, jotta työ ei keskeydy yrityksen maksuvaikeuksien vuoksi kesken urakan.

Haastatelkaa parhaat tarjoajat ennen päätöstä. Haastattelussa selviää, kuka johtaa työmaata ja miten tiedottaminen hoidetaan koko remontin ajan.

Urakkasopimukseen kirjataan aikataulu, maksuerät, takuuaika ja lisätöiden hinnoittelu. Sopikaa myös, miten urakoitsija ilmoittaa yllättävistä löydöksistä, kuten lahoista ruoteista.

Valvoja seuraa työtä yhtiön puolesta, ja maksuerät hyväksytään vasta, kun työvaihe on tarkastettu.

Sitokaa maksuerät tarkastettuihin ja hyväksyttyihin työvaiheisiin, ei pelkkiin kalenteripäiviin.

Remontin päätteeksi pidetään vastaanottotarkastus, jossa puutteet kirjataan ja niille sovitaan korjausaika.

Ennen takuuajan päättymistä tehdään takuutarkastus, jotta piilevät virheet havaitaan ajoissa.

Tekijätorista löydät kattoasentajia ja rakennusvalvojia taloyhtiön hankkeeseen. Etsi kattoasentaja tai katso rakennusvalvojat.

Kattoremontin aikataulu ja vuodenaika

Kattoremontti tehdään usein kesällä, mutta työ onnistuu myös muina vuodenaikoina.

Aikataulu riippuu katon koosta, katemateriaalista ja sääoloista. Varatkaa aikatauluun puskuria, koska sade ja kova tuuli voivat keskeyttää työn.

Talvella purettu katto on suojattava erityisen huolellisesti, jotta lumi ja sulamisvesi eivät pääse rakenteisiin.

Sopikaa urakoitsijan kanssa, miten myöhästymiset käsitellään, ja kirjatkaa käytäntö urakkasopimukseen.

Asukkaiden tiedottaminen remontin aikana

Hyvä tiedottaminen vähentää huolia, valituksia ja yllätyksiä.

Kerro asukkaille ainakin aikataulu, työajat, telineiden ja nostureiden paikat sekä pysäköinnin muutokset.

Ylimpien kerrosten asukkaille kannattaa kertoa erikseen, miten vuodot estetään työn aikana. Ullakkovarastot on tyhjennettävä ennen työn alkua.

Tiedottakaa ilmoitustaululla, kirjeellä ja sähköpostilla, jotta tieto tavoittaa kaikki asukkaat. Kertokaa etukäteen myös, milloin työstä aiheutuu eniten melua.

Remontin päätyttyä kertokaa asukkaille, että työ on valmis ja miten mahdollisista vioista ilmoitetaan. Nimetkää yhteyshenkilö, jolle asukkaat voivat ilmoittaa ongelmista remontin aikana.

Kuka maksaa taloyhtiön kattoremontin?

Katto kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle, koska yhtiö vastaa rakennuksen rakenteista (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2 §).

Kustannukset katetaan yleensä yhtiövastikkeilla, rahoitusvastikkeilla tai yhtiön lainalla.

Rahoitusvaihtoehdot kannattaa esitellä osakkaille jo hankesuunnitteluvaiheessa, jotta jokainen voi varautua omaan osuuteensa. Osakkaan kannattaa selvittää ajoissa, miten rahoitusvastike vaikuttaa hänen omaan talouteensa.

Osakas ei saa taloyhtiön kattoremontista kotitalousvähennystä, vaikka osakkaat maksaisivat työn suoraan urakoitsijalle (Verohallinnon ohje Vero 81182, luku 2.6).

Lue myös:

• Katto vuotaa sisälle – Tunnista syy ja korjaa ongelma ajoissa
• Huopakattoremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• Linjasaneeraus – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• Kotitalousvähennys – Näin saat sen remontista ja kotitalouspalveluista

Yhteenveto: taloyhtiön kattoremontti

Taloyhtiön kattoremontti alkaa kunnossapitotarveselvityksestä ja kuntoarviosta.

Hallitus valmistelee hankkeen, ja laajoista remonteista päättää yhtiökokous.

Valvoja, kilpailutus ja työvaiheisiin sidotut maksuerät pitävät hankkeen hallinnassa.

Avoin tiedottaminen osakkaille ja asukkaille vähentää huolia koko remontin ajan. Hyvin hoidettu hanke myös helpottaa seuraavia remontteja.

Toivottavasti tämä opas auttaa teidän taloyhtiötänne viemään kattoremontin läpi ilman yllätyksiä.

Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön kattoremontista

Lähteet:

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2021
• Rakentamislaki 751/2023
• Valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta 798/2015
• Verohallinto: Kotitalousvähennys asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä (Vero 81182)

Lisää ensisijaiseksi lähteeksi Googlessa (avautuu uuteen välilehteen)

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• KylpyhuoneKylpyhuoneremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• Kattoremontti ja -huoltoPeltikattoremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• LVI, vesi ja viemäriViemärin avaus – Näin tukos aukeaa ja milloin kutsut ammattilaisen
• Kattoremontti ja -huoltoPeltikatto huopakaton päälle – Helppo ja kestävä ratkaisu
• Kattoremontti ja -huoltoHuopakatto vanhan päälle – Huomio nämä 5 asiaa
• Kattoremontti ja -huoltoTurvekatto – Kaikki mitä sinun tulee tietää turvekatoista