Kuntotarkastus – Milloin sitä tarvitaan ja mitä se kertoo?

Kirjoittaja: Tekijätori – Lisätiedot ↓

Kuntotarkastus on talon terveystarkastus. Siinä asiantuntija käy rakennuksen läpi ja arvioi sen kunnon ja korjaustarpeet.

Useimmiten kuntotarkastus tehdään asuntokaupan yhteydessä. Se auttaa sekä myyjää että ostajaa tuntemaan talon kunnon ennen kauppaa.

Kuntotarkastuksesta on hyötyä myös silloin, kun suunnittelet remonttia tai haluat tietää talosi kunnon. Ajoissa havaittu vika on helpompi ja edullisempi korjata.

Tässä artikkelissa kerron:

• mikä kuntotarkastus on
• milloin kuntotarkastus kannattaa tehdä
• mitä kuntotarkastuksessa tehdään
• miten kuntotarkastus eroaa kuntotutkimuksesta
• mitä raportti kertoo ja
• miten valitset kuntotarkastajan.

Mikä kuntotarkastus on?

Kuntotarkastus on rakennuksen aistinvarainen tarkastus, jota täydennetään yksinkertaisilla mittauksilla. Rakenteita ei yleensä avata, vaan tarkastaja havainnoi rakennusta ja sen ympäristöä.

Tarkastaja käy läpi rakennuksen ulkopuolen, vesikaton, yläpohjan, sisätilat, märkätilat ja tekniset järjestelmät siltä osin kuin niihin pääsee. Tavoitteena on löytää vauriot, puutteet ja riskirakenteet.

Kuntotarkastuksessa käytetään usein pintakosteusmittaria ja lämpökameraa. Mittaukset suuntaavat huomion kohtiin, joissa voi olla piilevä ongelma.

Kuntotarkastus antaa kokonaiskuvan talon kunnosta. Se ei kuitenkaan paljasta kaikkia rakenteiden sisällä olevia vaurioita. Siksi raportissa kerrotaan aina myös tarkastuksen rajoitukset.

Milloin kuntotarkastus kannattaa tehdä?

Kuntotarkastus tehdään yleisimmin asuntokaupan yhteydessä. Myyjä voi teettää sen ennen myyntiä, ja ostaja voi teettää oman tarkastuksen ennen kauppaa. Joskus osapuolet sopivat yhteisestä tarkastuksesta, jonka kustannukset jaetaan.

Kuntotarkastus kannattaa myös:

• ennen isoa remonttia, jotta korjaukset voidaan suunnitella oikein
• kun talossa on kosteuden, homeen tai vuodon merkkejä
• kun haluat laatia talolle pitkän aikavälin korjaussuunnitelman
• kun olet perinyt tai ostanut talon, jonka kunto on tuntematon
• kun talon vakuutus- tai rahoitusasioissa tarvitaan tietoa sen kunnosta

Säännöllinen kunnon seuraaminen kannattaa jokaisessa omakotitalossa. Kun tiedät talon kunnon, voit varautua korjauksiin ajoissa ja välttää yllätykset.

Ennen remonttia tehty tarkastus auttaa myös rajaamaan remontin oikein. Usein samalla kannattaa korjata muitakin vaurioita, joihin päästään käsiksi samojen purkutöiden yhteydessä.

Kuntotarkastus kannattaa tehdä myös silloin, kun talossa on asuttu pitkään ilman suurempia remontteja. Monet rakennusosat tulevat korjausikään samoihin aikoihin, ja tarkastus auttaa asettamaan korjaukset tärkeysjärjestykseen.

Jos talossa on terveysoireita tai sisäilmaongelmia, kuntotarkastus on usein ensimmäinen askel. Tarkastaja arvioi, tarvitaanko tarkempaa kuntotutkimusta tai sisäilmamittauksia.

Myyjälle kuntotarkastus antaa tietoa, jonka avulla hän voi kertoa talon kunnosta ostajalle avoimesti. Avoimuus vähentää riitojen riskiä kaupan jälkeen. Tuore tarkastusraportti voi myös nopeuttaa kauppaa, kun ostajalla on tiedot käytettävissään heti.

Teetä kuntotarkastus ennen asuntokauppaa tai isoa remonttia, jotta tiedät talon kunnon ennen päätöksiä.

Ostajan selonottovelvollisuus

Omakotitalon kaupassa ostajalla on selonottovelvollisuus. Maakaaren 540/1995 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa.

Saman pykälän mukaan ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Lain esitöiden mukaan, jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Silloin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Kuntotarkastus auttaa ostajaa täyttämään selonottovelvollisuuden huolellisesti. Se ei kuitenkaan siirrä vastuuta kokonaan tarkastajalle, vaan ostajan kannattaa lukea raportti huolella ja kysyä epäselvistä kohdista.

Myyjä ei voi vapautua vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (2 luku 22 § 3 momentti). Myyjän kannattaa siksi kertoa tiedossaan olevista vioista avoimesti.

Mitä kuntotarkastuksessa tehdään?

Kuntotarkastus etenee yleensä samassa järjestyksessä. Tarkastaja tutustuu ensin asiakirjoihin ja haastattelee omistajaa. Omakotitalon tarkastus kestää yleensä muutamia tunteja talon koosta riippuen.

1. Asiakirjat ja haastattelu

Tarkastaja käy läpi rakennuspiirustukset, aiemmat remontit ja huoltohistorian. Omistajan haastattelu kertoo tiedossa olevista ongelmista ja tehdyistä korjauksista. Kerää etukäteen kuitit, tarkastuspöytäkirjat ja remonttien dokumentit.

2. Ulkopuoli ja piha

Tarkastaja tarkastaa julkisivut, sokkelin, maanpinnan kallistukset, sadevesijärjestelmän ja tarkastuskaivot. Ulkopuolen kunto kertoo paljon talon kosteudenhallinnasta. Talvella lumi voi estää osan tarkastuksesta, mikä kirjataan aina raporttiin.

3. Vesikatto ja yläpohja

Vesikatto tarkastetaan mahdollisuuksien mukaan, ja yläpohjaan mennään, jos sinne on turvallinen pääsy. Yläpohjasta näkyvät usein vuotojäljet ja tuuletuksen puutteet. Vuotavan katon merkeistä kerron artikkelissa Katto vuotaa sisälle.

4. Sisätilat ja märkätilat

Sisätiloissa tarkastetaan pinnat, ikkunat ja ovet. Märkätiloissa mitataan pintakosteutta ja arvioidaan vedeneristyksen ja kaivojen kuntoa. Myös ryömintätilaan mennään, jos sinne on turvallinen pääsy.

5. Tekniset järjestelmät

Lämmitys-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät käydään läpi silmämääräisesti. Tarkastaja arvioi niiden ikää ja korjaustarvetta. Sähköjärjestelmän tarkempi tarkastus vaatii erillisen sähköalan ammattilaisen, jos siihen on tarvetta.

6. Raportti

Lopuksi tarkastaja laatii raportin, jossa havainnot ja suositukset on kuvattu valokuvineen. Raportissa kerrotaan myös, mitä tarkastuksessa ei voitu tarkastaa ja miksi.

Lue raportista myös kohdat, joita ei voitu tarkastaa, sillä ne voivat vaatia lisätutkimuksia.

Kuntotarkastus vai kuntotutkimus?

Kuntotarkastus ja kuntotutkimus ovat eri asioita. Kuntotarkastus on yleiskatsaus, kuntotutkimus syventää tietoa tietystä rakenteesta.

Kuntotutkimuksessa rakenteita voidaan avata ja niistä otetaan näytteitä. Esimerkiksi rakennekosteusmittaukset ja mikrobinäytteet kuuluvat kuntotutkimukseen.

Kuntotutkimus tehdään usein kuntotarkastuksen suosituksesta, ja sen tekee siihen erikoistunut asiantuntija. Jos tarkastaja havaitsee kosteusvaurion merkkejä, hän voi suositella tarkempaa tutkimusta.

Video näkyy, kun hyväksyt markkinointievästeet.

Muuta evästeasetuksia

Myös ennen alapohjan, salaojien tai märkätilojen korjausta tarvitaan usein kuntotutkimus. Lue lisää artikkeleista Alapohjan korjaus ja Salaojan tarkastuskaivo.

Vanhassa talossa kuntotarkastus ei korvaa asbestikartoitusta. Jos remonttiin voi sisältyä asbestipurkua, tarvitaan erillinen kartoitus. Lue lisää artikkelista Asbestikartoitus.

Mitä kuntotarkastuksen raportti kertoo?

Raportti kertoo talon kunnon tarkastushetkellä. Siinä kuvataan havainnot, niiden merkitys ja suositellut toimenpiteet.

Hyvässä raportissa havainnot on luokiteltu kiireellisyyden mukaan. Näin näet, mitkä korjaukset ovat ajankohtaisia ja mitkä voidaan tehdä myöhemmin.

Raportti ei ole kustannusarvio. Korjausten kustannukset selviävät vasta tarjouksista, joita varten raportin havainnot kannattaa antaa urakoitsijoille.

Raportissa mainitaan myös riskirakenteet. Riskirakenne on rakenne, joka on altis vaurioille, vaikka vauriota ei olisi havaittu.

Kysy tarkastajalta, jos et ymmärrä jotain raportin kohtaa. Raportti on hyödyllinen vain, kun tiedät, mitä havainnot tarkoittavat.

Säilytä raportti talon asiakirjojen kanssa. Siitä on hyötyä myöhemmissä remonteissa, ja se auttaa seuraamaan, miten talon kunto kehittyy vuosien mittaan.

Kuntotarkastus ja kotitalousvähennys

Kuntotarkastuksesta ei saa kotitalousvähennystä. Verohallinnon mukaan kustannukset asunnon kuntotarkastuksesta, muista tarkastuksista sekä mittauksista ja tutkimuksista eivät oikeuta vähennykseen (Vero 81182, luku 1.7).

Tarkastuksen perusteella myöhemmin tehtävistä korjaustöistä vähennyksen voi saada, kun ne ovat asunnon kunnossapito- tai perusparannustyötä. Lue ehdot artikkelista Kotitalousvähennys.

Näin valitset kuntotarkastajan

Valitse tarkastaja, jolla on kokemusta vastaavan ikäisistä ja rakenteisista taloista. Vanhan puutalon ja uuden kivitalon riskit ovat erilaisia.

Kysy tarkastajalta ainakin:

• millainen koulutus ja pätevyys hänellä on
• mitä tarkastukseen sisältyy ja mitä ei
• mitä mittalaitteita hän käyttää
• millainen raportti tarkastuksesta tehdään ja milloin se valmistuu

Monella kuntotarkastajalla on henkilösertifiointi, joka osoittaa pätevyyden ja jatkuvan kouluttautumisen. Pyydä nähtäväksi myös esimerkkiraportti aiemmasta kohteesta.

Osallistu tarkastukseen itse, jos mahdollista. Tarkastaja voi näyttää havainnot paikan päällä ja vastata kysymyksiin heti. Asuntokaupassa myös myyjän tai ostajan läsnäolo voi helpottaa tietojen vaihtoa.

Kuntotarkastukseen löydät kuntotarkastajan Tekijätorista. Kosteuden mittaukseen ja tarkempiin tutkimuksiin löydät kosteusmittaajan Tekijätorista.

Yhteenveto: kuntotarkastus

Kuntotarkastus on rakennuksen aistinvarainen tarkastus, jota täydennetään mittauksilla. Se antaa kokonaiskuvan talon kunnosta ja korjaustarpeista.

Asuntokaupassa kuntotarkastus auttaa ostajaa täyttämään maakaaren mukaisen selonottovelvollisuuden ja myyjää kertomaan talon kunnosta avoimesti.

Kuntotarkastus ei korvaa kuntotutkimusta eikä asbestikartoitusta. Tarkastuksesta ei saa kotitalousvähennystä, mutta sen perusteella tehdyistä korjauksista saa.

Kun tiedät talon todellisen kunnon, voit suunnitella korjaukset rauhassa ja varata niihin rahaa ajoissa. Kuntotarkastuksen raportti on hyvä pohja talon pitkän aikavälin korjaussuunnitelmalle, jota päivität sitä mukaa kuin korjauksia tehdään.

Usein kysytyt kysymykset kuntotarkastuksesta

Lähteet:

• Maakaari 540/1995
• Verohallinto: Kotitalousvähennys asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä (Vero 81182)

Lisää ensisijaiseksi lähteeksi Googlessa (avautuu uuteen välilehteen)

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• Kosteus ja homeAsbestikartoitus – Milloin se tarvitaan ja miten se tehdään?
• LVI, vesi ja viemäriPutkimies – Milloin tarvitset ja miten valitset oikean?
• LVI, vesi ja viemäriViemärin avaus – Näin tukos aukeaa ja milloin kutsut ammattilaisen
• Luvat ja suunnitteluRakennuspiirtäjä – Milloin tarvitset ja miten valitset oikean?
• JulkisivuUlkoverhouksen uusiminen – Milloin vaihto kannattaa ja miten se tehdään?
• LämmitysLämmitysjärjestelmän vaihto – Milloin vaihto kannattaa ja miten se tehdään?