Linjasaneeraus – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti

Kirjoittaja: Tekijätori – Lisätiedot ↓

Linjasaneeraus on taloyhtiön suurimpia remontteja. Siinä uusitaan tai korjataan rakennuksen vesijohdot ja viemärit.

Arkikielessä linjasaneerauksesta puhutaan usein putkiremonttina. Remontti koskee lähes aina myös kylpyhuoneita ja keittiöitä, joten se vaikuttaa jokaisen asukkaan arkeen.

Hyvin valmisteltu linjasaneeraus sujuu aikataulussa ja ilman yllätyksiä. Huolellinen suunnittelu ja avoin tiedottaminen ratkaisevat hankkeen onnistumisen.

Tässä artikkelissa kerron:

• milloin linjasaneeraus on ajankohtainen
• miten päätös tehdään taloyhtiössä
• miten hanke etenee vaihe vaiheelta
• mitä vaihtoehtoja putkien uusimiselle on
• mitä osakas voi teettää samalla ja
• miten kotitalousvähennys toimii linjasaneerauksessa.

Milloin linjasaneeraus on ajankohtainen?

Vesijohdot ja viemärit kuluvat vuosikymmenten käytössä. Linjasaneeraus tulee ajankohtaiseksi, kun putkiston kunto heikkenee ja vuotoriski kasvaa. Ajankohtaan vaikuttavat putkien materiaali, veden laatu, rakennusvuosi ja talon aiemmat korjaukset sekä niiden laatu.

Linjasaneerauksen tarpeesta kertovat:

• toistuvat vesivuodot tai viemäritukokset
• ruskea vesi tai heikentynyt vedenpaine
• viemärikuvauksessa havaitut halkeamat ja syöpymät
• putkiston ikä ja aiemmat korjaukset
• kuntotutkimuksen suositus

Putkiston kunto selvitetään kuntotutkimuksella. Viemärien kuvaus ja vesijohtojen näytepalat kertovat, kuinka kiireellinen remontti on. Tutkimuksen perusteella arvioidaan myös, kuinka monta vuotta putkisto vielä kestää.

Vuodot eivät jää yhteen asuntoon. Kerrostalossa vesi voi valua alakerran asuntoihin, ja yksikin vuoto voi aiheuttaa laajan vahingon. Vesivahingot aiheuttavat myös kosteusvaurioriskin rakenteisiin.

Myös yksittäiset korjaukset kertovat tilanteesta, joten ne kannattaa kirjata huolellisesti yhtiön huoltohistoriaan. Jos putkia joudutaan korjaamaan yhä useammin, korjauskustannukset alkavat kasvaa ja kokonaisremontti tulee ajankohtaiseksi.

Linjasaneeraus kannattaa suunnitella ajoissa. Kiireessä tehty hanke on usein kalliimpi ja huonommin valmisteltu kuin ennakoiden suunniteltu. Ennakointi antaa myös osakkaille aikaa varautua kustannuksiin ja järjestää väistöasuminen.

Linjasaneerauksen tarve kannattaa kertoa myös asunnon ostajalle. Isännöitsijäntodistuksesta näkyvät tulevat kunnossapitotarpeet, ja ne vaikuttavat asunnon arvoon ja yhtiövastikkeeseen.

Pienempiä vikoja voidaan korjata paikallisesti. Viemärien avauksesta ja kuvauksesta kerron artikkelissa Viemärin avaus.

Teetä putkiston kuntotutkimus hyvissä ajoin, jotta linjasaneeraus voidaan suunnitella rauhassa.

Miten linjasaneerauksesta päätetään?

Taloyhtiössä vesi- ja viemärijärjestelmät kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2 §). Linjasaneerauksesta päätetään siksi yhtiökokouksessa.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Selvityksestä osakkaat näkevät, milloin linjasaneeraus on tulossa.

Hallitus valmistelee hankkeen yhdessä isännöitsijän ja asiantuntijoiden kanssa. Osakkaat saavat tiedot vaihtoehdoista, aikataulusta ja kustannuksista ennen päätöstä. Hankkeelle valitaan usein myös rakennuttajakonsultti, joka edustaa yhtiötä suhteessa suunnittelijoihin ja urakoitsijoihin.

Laaja linjasaneeraus vaatii usein rakentamisluvan. Lupatarpeen selvittää suunnittelija yhdessä kunnan rakennusvalvonnan kanssa.

Hankkeen rahoitus ratkaistaan yleensä yhtiölainalla. Osakas voi tyypillisesti valita, maksaako osuutensa kerralla vai rahoitusvastikkeena, jos yhtiö tarjoaa siihen mahdollisuuden.

Video näkyy, kun hyväksyt markkinointievästeet.

Muuta evästeasetuksia

Linjasaneerauksen vaiheet

Linjasaneeraus etenee usean vuoden aikana valmistelusta valmiiseen. Jokaisella vaiheella on oma tehtävänsä. Huolellinen valmistelu lyhentää varsinaista rakennusaikaa ja vähentää yllätyksiä.

1. Kuntotutkimus

Putkiston kunto selvitetään. Tutkimus antaa pohjan päätöksille ja suunnittelulle. Kuntotutkimuksen tekee siihen perehtynyt asiantuntija, ja sen tulokset esitellään osakkaille.

2. Hankesuunnittelu

Hankesuunnittelussa verrataan vaihtoehtoja ja arvioidaan kustannukset. Osakkaille kerrotaan vaihtoehdoista ja kuullaan heidän toiveitaan. Usein järjestetään asukastilaisuus ja kysely, jolla kartoitetaan osakkaiden lisätyötoiveet ja erityistarpeet.

3. Toteutussuunnittelu

Valitusta vaihtoehdosta laaditaan tarkat suunnitelmat. Suunnitelmissa ratkaistaan myös kylpyhuoneiden perustaso. Samalla päätetään, uusitaanko esimerkiksi sähkö- ja tietoliikenneverkot tai ilmanvaihto, sillä niiden uusiminen samalla kertaa säästää myöhempiä purkutöitä.

4. Urakkatarjoukset ja sopimus

Urakoitsijat kilpailutetaan valmiiden suunnitelmien perusteella, jolloin tarjoukset ovat vertailukelpoisia. Yhtiökokous päättää hankkeen toteutuksesta. Päätöksen yhteydessä hyväksytään myös hankkeen rahoitus ja hankkeen ylin kustannusraja.

5. Toteutus

Työt etenevät yleensä linja kerrallaan. Asunnot ovat käyttökiellossa remontin ajan, joten asukkaat tarvitsevat väistöasunnon. Yhden linjan työt kestävät tyypillisesti useita viikkoja. Urakoitsija tiedottaa aikataulusta ja työvaiheista linjakohtaisesti, ja työmaalla pidetään säännöllisiä työmaakokouksia.

6. Valvonta ja vastaanotto

Yhtiö valitsee hankkeelle puolueettoman valvojan. Valvoja tarkastaa työn laadun ja osallistuu vastaanottoon. Vastaanoton jälkeen alkaa takuuaika, jonka lopussa tehdään takuutarkastus. Osakkaat voivat ilmoittaa havaitsemistaan puutteista ennen takuutarkastusta.

Varaa väistöasunto ajoissa, sillä asunnot ovat käyttökiellossa koko remontin ajan.

Vaihtoehdot: uusiminen vai pinnoitus?

Linjasaneerauksessa putket voidaan uusia tai kunnostaa eri menetelmillä. Valinta riippuu putkiston kunnosta ja taloyhtiön tavoitteista.

Perinteisessä linjasaneerauksessa vanhat putket puretaan ja uudet asennetaan. Samalla uusitaan usein kylpyhuoneet, koska putket kulkevat märkätilojen rakenteissa.

Uudet nousulinjat voidaan myös rakentaa uusiin paikkoihin, esimerkiksi porraskäytävään. Silloin vanhat putket voidaan jättää paikalleen käytöstä poistettuina.

Viemärien pinnoituksessa vanhojen putkien sisäpinta pinnoitetaan uudella materiaalilla. Pinnoitus on nopeampi, mutta se edellyttää, että vanhat putket ovat riittävän hyvässä kunnossa.

Kunkin menetelmän soveltuvuus arvioidaan kuntotutkimuksen perusteella. Vertaile vaihtoehtoja myös käyttöiän ja huollettavuuden kannalta, ei pelkän hinnan. Myös remontin kesto ja asukkaille aiheutuva haitta vaihtelevat menetelmittäin.

Mitä osakas voi teettää samalla?

Linjasaneerauksen yhteydessä osakas voi usein teettää omia lisä- ja muutostöitä. Esimerkiksi kylpyhuoneen pintamateriaalit tai keittiön uusiminen onnistuvat samalla.

Osakkaan lisätyöt sovitaan yhtiön ja urakoitsijan kanssa. Yhtiö määrittää perustason, ja osakas maksaa itse sen ylittävät valinnat. Lisätöistä tehdään yleensä oma sopimus osakkaan ja urakoitsijan välille.

Osakkaan on ilmoitettava omista kunnossapito- ja muutostöistään yhtiölle etukäteen kirjallisesti (asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 7 § ja 5 luku 2 §). Lisätyöt kannattaa sopia ajoissa, jotta ne ehditään huomioida aikataulussa.

Lisätöissä kannattaa käyttää samaa urakoitsijaa kuin yhtiön työssä. Silloin vastuu kylpyhuoneen rakenteista ja pinnoista on yhdellä urakoitsijalla.

Kylpyhuoneen suunnittelusta kerron artikkelissa Kylpyhuoneremontti. Taloyhtiön isojen remonttien kulusta kerron artikkelissa Taloyhtiön kattoremontti.

Asuminen linjasaneerauksen aikana

Linjasaneerauksen aikana asunnossa ei yleensä voi asua. Väistöasunto järjestetään omatoimisesti tai yhtiön kautta, jos yhtiö tarjoaa siihen apua.

Tavarat suojataan tai siirretään pois työalueelta. Kylpyhuone, keittiö ja putkikotelot tyhjennetään kokonaan, ja arvokkaat tavarat kannattaa viedä muualle.

Vuokralla asuvan on hyvä sopia vuokranantajan kanssa ajoissa. Vuokralaisen asema remontin aikana riippuu vuokrasopimuksesta, joten järjestelyistä kannattaa sopia kirjallisesti.

Linjasaneeraus ja kotitalousvähennys

Taloyhtiön vastuulle kuuluvista töistä osakas ei saa kotitalousvähennystä, vaikka maksaisi osuutensa yhtiövastikkeena tai rahoitusvastikkeena (Vero 81182, luku 2.6).

Osakas voi sen sijaan saada vähennyksen omista lisä- ja muutostöistään, jotka hän tilaa ja maksaa itse. Tyypillisiä ovat perustason ylittävät kylpyhuoneen ja keittiön valinnat.

Pyydä lisätöistä urakoitsijalta oma erillinen lasku, josta työn osuus on eritelty tarvikkeista. Työn tekijän on oltava ennakkoperintärekisterissä. Lue ehdot artikkelista Kotitalousvähennys.

Näin onnistut linjasaneerauksessa osakkaana

Seuraa hankkeen tiedotusta, lue yhtiön tiedotteet huolella ja osallistu yhtiökokouksiin. Mitä aiemmin tiedät aikataulun, sitä helpompi on järjestää väistöasuminen.

Tee lisätyötoiveet ajoissa ja pyydä niistä kirjallinen tarjous. Vertaa lisätöiden hintaa ja sisältöä huolellisesti ennen kuin sitoudut mihinkään. Kysy myös, miten lisätyöt vaikuttavat oman asuntosi aikatauluun.

Tyhjennä asunto ohjeiden mukaan ja suojaa jäljelle jäävä irtaimisto huolellisesti. Urakoitsija tarvitsee esteettömän pääsyn kylpyhuoneeseen, keittiöön ja putkikoteloihin.

Tarkista vastaanotossa oma asuntosi ja ilmoita puutteista. Kirjaa havainnot ja kuvaa ne, jotta ne voidaan korjata takuuaikana. Toimita lista isännöitsijälle tai valvojalle kirjallisesti.

Linjasaneeraukseen ja osakkaan lisätöihin löydät LVI-asentajan Tekijätorista. Hankkeen valvontaan löydät rakennusvalvojan Tekijätorista.

Putkitöistä ja LVI-asentajan valinnasta yleisemmin kerron artikkelissa Putkimies, jossa käyn läpi myös vesivuodon ensiavun.

Yhteenveto: linjasaneeraus

Linjasaneeraus on ajankohtainen, kun putkiston kunto heikkenee ja vuotoriski kasvaa. Kunto selvitetään kuntotutkimuksella.

Hallitus valmistelee hankkeen ja yhtiökokous päättää siitä. Viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys kertoo osakkaille, milloin remontti on tulossa.

Osakas ei saa vähennystä yhtiön vastuulle kuuluvista töistä, mutta omista lisätöistä vähennyksen voi saada.

Linjasaneeraus on iso hanke, mutta hyvin valmisteltuna se parantaa asumisen laatua vuosikymmeniksi. Uudet putket ja kylpyhuoneet nostavat myös asuntojen arvoa ja vähentävät vuotoriskiä.

Osallistu siis aktiivisesti hankkeen valmisteluun. Osakkaan kysymykset ja toiveet on helpointa huomioida suunnitteluvaiheessa.

Usein kysytyt kysymykset linjasaneerauksesta

Lähteet:

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Verohallinto: Kotitalousvähennys asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä (Vero 81182)

Lisää ensisijaiseksi lähteeksi Googlessa (avautuu uuteen välilehteen)

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• LVI, vesi ja viemäriVesiputken sulatus – Näin ongelma ratkeaa ja milloin kutsut ammattilaisen
• LVI, vesi ja viemäriViemärin avaus – Näin tukos aukeaa ja milloin kutsut ammattilaisen
• LVI, vesi ja viemäriPutkimies – Milloin tarvitset ja miten valitset oikean?
• KylpyhuoneKylpyhuoneremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• Perustukset ja salaojatSalaojaremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti
• Kattoremontti ja -huoltoHuopakattoremontti – Näin suunnittelet ja toteutat remontin onnistuneesti